Недобудови: чи безвихідна ситуація?

Вирішення питань добудови об’єктів незавершеного житлового будівництва є надзвичайно актуальним для України вже багато років, починаючи з однієї найгучніших та великомасштабних будівельних афер «Еліта-центр» на початку 2000 - х років.

Інвестори, потрапляючи на гачок реклами про європейський рівень комфорту, через брак повної інформації не можуть якісно та повною мірою оцінити ризики, пов'язані з інвестуванням у той чи інший об'єкт будівництва.

 У зв'язку з недоброчесною поведінкою деяких забудовників інвестори тривалий час не можуть отримати у власність об'єкти нерухомого майна, або повернути кошти, залучені у будівництво таких об'єктів.

Недобудовою може бути не лише котлован, а й готова будівля, іноді навіть заселена, але будинок не введено в експлуатацію та частково або повністю не підключено до мереж.

Лави ошуканих інвесторів поповнюється, що може перетворити проблему недобудов з економічної на соціальну. Тому, на часі створення дієвих правових механізмів для гарантування державою речових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості.

Постановою Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 року № 714  утворено Міжвідомчу робочу групу з питань сприяння постраждалим інвесторам у добудові об’єктів незавершеного житлового будівництва та затверджено Положення про неї. У вересні 2020 року учасники Міжвідомчої робочої групи запропонували створити Державний реєстр прав на об’єкт незавершеного будівництва та майбутній об’єкт нерухомості. Розроблено концепцію законодавчих змін, які покликані урегулювати відносини між забудовниками та інвесторами, захистити саме інтереси інвесторів, а також посилити відповідальність забудовників за невиконання договірних умов або шахрайські дії.

Аналіз звернень громадян на урядову «гарячу лінію» стосовно комплексу  питань інвестиційно-будівельної діяльності свідчить, що найбільшу стурбованість у них викликають проблеми, пов’язані саме з незавершеним будівництвом.  

Як повідомили Укрінформу в Урядовому контактному центрі, протягом 2020 року та I кварталу 2021 року консультантами урядової «гарячої лінії» засобами телефонного зв’язку, а також через веб-сайт Центру, Урядовий портал та Офіційне інтернет-представництво Президента України було прийнято майже 700 таких звернень. Найчастіше громадяни скаржилися на невиконання умов договорів на будівництво житлових комплексів у столиці, Київській, Харківській та Вінницькій областях.

У зверненнях також порушувалися питання здачі в експлуатацію об’єктів будівництва, а також так і нерозпочатого будівництва.

Заявники просили вжити заходів щодо виконання робіт з підключення новобудов до систем водо-, газо- та електропостачання, оздоблення під’їздів, а також приведення до належного стану прибудинкової території. Скаржилися на припинення будівництва без пояснення причин та надання інформації про терміни його завершення. Нерідко громадяни повідомляли про неможливість отримання житла через неплатоспроможність та банкрутство забудовника, як наприклад, вкладники ЖК «Деміївський квартал» у місті Києві та інших містах.

Порушувалися питання про підозру щодо шахрайських дій будівельних компаній, а саме відсутності проведення будівельних робіт або вимагання від інвесторів додаткових коштів за вже на 100 % оплачене житло для його добудови та введення в експлуатацію. Неодноразово надходили скарги від вкладників АТ АКБ «Аркада», який виступав забудовником ЖК «Патріотика», «Евріка» та інших у           м. Києві, на те, що попри численні судові рішення з цього питання, роботи не завершені і досі.  

Ось деякі приклади звернень.

Киянин звернувся на урядову «гарячу лінію» від імені мешканців будинків

ЖК «Нью-Йорк» (м. Ірпінь) з проханням вплинути на забудовника та обслуговуючу компанію щодо систематичного невиконання своїх обов’язків перед інвесторами та бездіяльності у підключенні до центральних комунікацій та газопостачання згідно з існуючими договорами.

У виконавчому комітеті Ірпінської міської ради Київської області повідомили,  що підключення закінченого будівництвом об’єкта, прийнятого в експлуатацію, до інженерних мереж здійснюється протягом десяти днів з дня відповідного звернення замовника до осіб, які є власниками відповідних елементів інженерної інфраструктури або здійснюють їх експлуатацію.

Замовник зобов’язаний передати закінчений будівництвом та підключений до інженерних мереж житловий будинок, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, об’єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації протягом ста двадцяти календарних днів з дня його прийняття в експлуатацію.

Водночас у виконавчому комітеті порекомендували для захисту своїх договірних прав звернутися до суду.

Житель м. Вишневе Києво-Святошинського району Київської області у вересні 2020 року зателефонував на урядову «гарячу лінію» та повідомив, що  три роки тому  інвестував у новобудову, яка знаходиться в с. Крюківщина, Києво-Святошинського району, ЖК iHome, забудовник - ЗАТ «Українська будівельна компанія». Будівництво заморожене. Заявник просив допомогти інвесторам  забудови у питанні завершення будівництва.

За результатами розгляду звернення у Києво-Святошинській районній держадміністрації повідомили, що відповідно до статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Крім того, згідно зі статтею 36 Закону України «Про місцеві державні адміністрації» місцеві державні адміністрації не вправі втручатися у господарську діяльність підприємств, установ, організацій.

Водночас у райдержадміністрації наголосили на тому, що Конституцією України закріплено право кожного громадянина на судовий захист та передбачено, що юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі (статті 55, 124), у тому числі щодо дотримання договірних зобов’язань забудовниками.

Киянин повідомив про ситуацію з припиненням прийняття ПрАТ                        «ХК «Київміськбуд» об’єкта будівельної корпорації «Укрбуд» -  ЖК «ART HOUSE», мотивуючи це його збитковістю та незначною кількістю залучених інвесторів. За словами заявника, поставлено під загрозу не лише захист інвестицій простих громадян України, а і забезпечення житлом військовослужбовців та членів їх сімей.  

У Директораті просторового планування територій та архітектури Міністерства розвитку громад та територій України поінформували про врегулювання питання добудови житлових об’єктів Української державної корпорації «Укрбуд».

Так, згідно із розпорядженням Кабінету Міністрів України від 17.06.2020 року      № 772-р «Про заходи щодо розв’язання проблем інвесторів житлових комплексів, будівництво яких здійснювалося підприємствами - учасниками Української державної будівельної корпорації «Укрбуд» приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд» для забезпечення завершення будівництва житлових комплексів включається як нова сторона у договорах про будівництво, укладених підприємствами - учасниками Української державної будівельної корпорації «Укрбуд» із суб’єктами господарювання, що належать до сфери управління Міністерства оборони, та установою, що входить до складу Державної спеціальної служби транспорту.

З метою захисту прав інвесторів Міністерству оборони відповідно до цього розпорядження доручено сприяти правоохоронним органам, що здійснюють досудові розслідування у кримінальних провадженнях за фактами правопорушень, вчинених під час будівництва житла для військовослужбовців та членів їх сімей, та вжити заходів до пред’явлення цивільних позовів про відшкодування шкоди, заподіяної інтересам держави, а також забезпечити у подальшому неухильне дотримання законодавства під час укладення договорів про будівництво житла для військовослужбовців.

Також, стосовно об’єкта ЖК «Art House» поінформувоно, що по цьому житловому комплексу, відповідно до прийнятого розпорядження, досягнуто домовленості з Міністерством оборони України про укладання відповідних правочинів.

Звернення від харків’янина стосувалося введення в експлуатацію 5-ї секції будівельного комплексу «River Town» у м. Харкові, що за договором повинно було статися 4 роки тому, або належало повернути вкладені кошти пайовикам.  

Департаментом містобудування та архітектури Харківської обласної державної адміністрації, за результатами розгляду звернення, було поінформовано, зокрема,  про таке.

Підпунктом 11 пункту 1 частини 1 статті 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належить організація роботи, пов’язаної із завершенням будівництва багатоквартирних житлових будинків, що споруджувалися із залученням коштів фізичних осіб, у разі неспроможності забудовників продовжувати таке будівництво.

Вирішення питання добудови по суті можливо лише за сприяння Харківської міської ради, шляхом признання забудовника неспроможним продовжувати таке будівництво та організації роботи, пов’язаної із завершенням будівництва

На державному рівні, з метою врегулювання правовідносин, що виникли у зв’язку із залученням коштів фізичних та/або юридичних осіб у будівництво об’єктів житла та визначення механізму завершення будівництва таких проблемних об’єктів, Міністерством розвитку громад та територій України розроблено проект Закону України «Про особливості врегулювання добудови проблемних об’єктів житлового будівництва».

Прийняття цього Закону найближчим часом стане реальним алгоритмом добудови вищевказаних об’єктів.

ДОВІДКОВО:

Отримати відповідь, роз’яснення чи довідкову інформацію громадяни можуть, звернувшись на урядову «гарячу лінію» за номером телефону 1545 цілодобово та безкоштовно з мережі фіксованого зв’язку Укртелекому, телефонів мобільних операторів Київстар, Vodafone Україна, Lifecell.

Особи з порушенням слуху можуть звернутися на урядову «гарячу лінію» 1545 за допомогою відеодзвінків за webcall https://test.ukc.gov.ua/webrtc/test.html

Працюють:

Урядова «гаряча лінія» для дзвінків із-за кордону (оплата за тарифами відповідного оператора зв’язку) –  +38 (044) 284-19-15;

 «Гаряча лінія» для кандидатів на посади фахівців нової державної служби – (044) 284-19-64;

«Гаряча лінія» для підприємців – 1648;

«Гаряча лінія» з питань освіти для мешканців тимчасово окупованих територій (оплата дзвінків з тимчасово окупованих територій за тарифами відповідного оператора зв’язку) – 0 800 504 425;

«Гаряча лінія» Державної митної служби України – 1548;

«Гаряча лінія» для консультації людей з інвалідністю –1539.

Оформити звернення можна також через веб-сайт Урядового контактного центру: www.ukc.gov.ua