ОСББ: чи реально вирішити комунальні проблеми та отримати теплий кредит?

В 2020 році в Україні планується запустити активну компанію щодо популяризації ОСББ. Та незважаючи на ряд плюсів, навіть така модель в певних випадках може виявитися не досконалою.

Як механізм управління спільним майном в багатоквартирних будинках, ОСББ з’явилися в Україні кілька десятків років тому. Але особливої популярності об’єднання набули в останні роки. Тим не менше, станом на сьогодні із 180 тисяч багатоквартирних будинків, лише близько 31 тисяч мають створені ОСББ. Це 17% від загальної кількості. Щороку до їх кількості додаються близько 1,8 тисячі нових ОСББ. Але за поточної динаміки очевидно, що повний перехід на ОСББ по Україні займе не одне десятиріччя.

Серед основних переваг ОСББ перед старими «жеками» чи новими керуючими компаніями – відповідальність жителів будинку за всі процеси, які мають відношення до підтримки його стану. Мешканцям ніхто не може нав’язати непотрібні послуги за неконкурентними тарифами. Натомість люди самі обирають, по скільки грошей збирати, і куди їх направляти.

Другий фактор – це можливість участі в державних програмах Фонду енергоефективності, як-то часткова компенсація вартості утеплення будинки. Зокрема, в 2020 році на цю програму вже закладено більше 4 мільярдів гривень. Доступ до грошей матиме будь-яке юридично оформлене ОСББ. В деяких містах також об’єднанням допомагає і місцева влада, яка може також частково брати на себе оплату вартості утеплення. Отже мешканці легко платять менше половини, а подекуди навіть тільки 20% від ринкової вартості послуг утеплення будинку. Натомість отримують змогу економити на комунальних платіжках.

Ще одна перевага ОСББ полягає в обов’язковому встановленні в будинках лічильників, включаючи лічильники тепла. Люди давно розуміють, що за воду або світло треба платити окремо – в залежності від того, хто і як користується цими благами. Зовсім аналогічно треба вчиняти і з теплом: платити виключно за спожиту кількість енергії. В такому випадку саме ОСББ – один із головних інструментів переходу на лічильники тепла для старих будинків.

Також ОСББ здатне використовувати спільні приміщення для отримання додаткового доходу. Наприклад, здавати в оренду підвали або інші місця, і навіть розміщувати рекламу на фасадах будинків. Виручені кошти об’єднання згодом витрачає на ремонти та інші загальні потреби.

Нарешті, ОСББ може самостійно обирати керуючу компанію. І робити це з огляду на якість послуг, їх ціну та інші важливі параметри. Для порівняння, будинкам без ОСББ керуючу компанія обирала місцева влада.

Тим не менше, у такої форми організації відносин є і декілька недоліків. Найперший – це формальна частина питання, включаючи необхідність заключити договори із газовою службою та іншими структурами. Адже враховуючи зношеність комунікацій та інші ризики, комунальні служби нерідко прагнуть зняти з себе відповідальність і перекласти її на ОСББ. У свою чергу, ОСББ може бути поставлено в глухий кут і вимушено йти на вкрай невигідні умови. Наприклад, повністю брати на себе відповідальність за безпеку газових мереж.

Друга проблема – необхідність мати певну кількість дуже активних мешканців в будинку. Справа в тому, що організації роботи ОСББ треба докласти чимало зусиль і часу. Найперше для його створення необхідно знайти реєстр власників майна в будинку. Це може бути проблематично, якщо особа набула права власності до 2013 року. Також необхідно затребувати у нинішньої компанії, яка обслуговує будинок, всю технічну документацію. Це також може бути вкрай складною процедурою, особливо для старих будинків. Де таких документів може просто не бути. А тому при відсутності осіб, готових взяти на себе головну роль, часто просто неможливо навіть створити ОСББ. Не кажучи вже про збирання коштів, планування робіт, вибір підрядників, боротьбу за кредити на утеплення, облік та інші процедури

Третій фактор – це важкість знаходження консенсусу між мешканцями по деяким питанням. Через це інколи ОСББ перетворюється з інструмента вирішення проблем на їх створювача. І тоді жителі можуть годинами спілкуватися в групах в Вайбері або Телеграмі, так і не вирішуючи по суті жодного питання.

Також треба розуміти, що опція з ОСББ може не підійти для деяких будинків. Наприклад, в нових житлових комплексах часто забудовник сам визначає керуючу компанію. І якщо він дійсно піклується про мешканців, то керуюча фірма робить все можливе для ефективного благоустрою території та будинку. Але якщо керуюча компанія не виконує власної роботи, тоді і для нових будинків жителі можуть виграти від створення об’єднання.

Отже, за невеликими винятками, зараз для більшості з загального числа в 180 тисяч будинків в Україні створення ОСББ є вигідним. По-перше, завдяки можливості чітко бачити, куди йдуть комунальні платежі. Також допомагає держава, яка стимулює створення ОСББ за рахунок можливостей часткового покриття вартості утеплення будинку. Нарешті, подібні принции «по-будинкової децентралізації» поширені в європейських країнах, і приносить плоди. Завдяки ним люди розуміють, що їх відповідальність не закінчується за порогом власної квартири, і починають зовсім по-іншому ставитися до спільного майна.

Дмитро Ісаєнко

* Точка зору автора може не збігатися з позицією агентства